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 物业纠纷
物业纠纷官司该如何打?法官送你诉讼指南
发布时间:2017-08-30 点击: 发布:北京房产律师网

  近年来,伴随着国内房地产市场的活跃态势,物业服务行业也得到迅猛发展。因物业引发的各类纠纷越来越多,涉物业纠纷案件类型也趋于复杂化,相关法律问题引发社会广泛关注。据统计,北京市第一中级人民法院近五年共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中,涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业纠纷案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件,而再次诉讼,双方往往较难达成和解。

  业主知情权并非毫无限制

  北京市昌平区某小区物业管理委员会与A物业企业签订了《物业管理服务合同》,约定由A物业企业为该小区提供物业服务。合同约定A物业企业负责物业档案的管理,包括小区的工程图纸、住房档案资料及竣工验收资料;物管会每半年审核物业管理费收支经营情况,并会同A物业企业以公告形式告知全体业主;A物业企业每半年向业主公布其物业管理费收支经营情况,每个供暖季结束后,向业主公布其供暖收支情况。

  2012年8月6日,该小区经备案成立了业主委员会。A物业企业就小区内中修费收支情况、外供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明,并按照相关规定对2010年、2011年、2012年的物业服务项目收支情况进行了公示。后双方产生纠纷,业委会起诉要求A物业企业公布包括对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况在内的7项资料。因A物业企业否认持有供暖设施设备原始单据等文件、未向外签订广告合同,业委会亦缺乏证据证明,最终一、二审法院均判决驳回了业委会的诉讼请求。

  ■法官说法

  业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼,人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料,业主委员会主张要求公开、查阅的,人民法院应当依法准许。但物业企业对相关信息负有披露义务并非毫无限制,物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。本案中,A物业企业在向业委会的复函以及在建委的公示材料中对涉及的中修费、对外供暖情况及供暖维修情况,小修费及车位费的收支情况均予以公布,应视为A物业企业已经履行了公示义务。对于业委会认为应公示而未公示的文件类、对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况,因A物业企业否认持有上述文件、单据,未向外签订广告合同,故在缺乏证据佐证的情况下,法院无法支持业委会的诉讼请求。

  拒缴物业费不应损害社区利益

  国投文化公司以中海投公司欠付物业费为由诉至法院,要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物业管理费330万元。中海投公司抗辩理由之一为国投文化公司提供物业服务不达标,其拒绝支付物业费系履行合同法上的同时履行抗辩权,最终一、二审法院均未支持中海投公司的上述答辩理由,判决其支付物业费。

  ■法官说法

  合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念,当抗辩行为的结果违背这些民法基本原则时,就应当予以限制或否定。物业合同的标的具有“公共产品”的属性,直接关乎当事人的基本生活,拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。同时,物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的,在效用上具有不可分割性和相互依赖性,如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部物业费,这样的做法将使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

  涉众纠纷重在沟通协调

  A公司原为延庆某小区的物业服务公司,其与B物业企业签订《授权委托书》,将该小区业主未交纳的物业费转由B物业企业收取。后双方签订《物业服务合同》,约定由B物业为小区提供物业服务。B物业进驻后接管了该小区的物业管理,并按照原有的标准收取物业费。

  因B物业与业主物业服务关系矛盾激化,该小区业主委员会发布公告要求于2011年12月31日终止与B物业的物业服务关系,B物业遂如期撤出该小区。

  2015年,B物业起诉至法院,要求该小区30余户欠费业主缴纳物业费。该案一审审理中,认定B物业在提供物业服务期间,有关卫生、安保、绿化、公共设施维护等方面均存在诸多问题。遂对于物业服务的收费标准采取了打折处理。

  二审审理过程中,由于该案所涉业主人数众多,二审法官亲赴延庆该小区,在现场对业主进行明法释理,针对不同业主提出的抗辩理由,进行现场勘验,与物业企业人员一起明确小区物业存在的问题,对部分业主提出的不属于物业服务范围的事项予以释明,提示其可以通过其他途径解决矛盾。最终,在长达6个小时不间断地现场调和后,大部分业主与物业企业当场签订调解协议,并即时履行。

  ■法官说法

  对于少部分未达成和解工作的案件,二审法院审理后认为B物业在服务过程中确实存在一定的违约行为,作为服务方亦存在与业主的沟通不畅问题,但不宜对服务的收费标准作打折处理,故法院依据案件实际情况,对物业服务费酌减,该案取得了良好的社会效果。

  法官答疑

  前期物业服务合同为何有效?

  在物业服务合同类纠纷中,业主一方的抗辩理由往往包含着“不存在合同关系”一项,主要原因有两方面,其一是小区只存在开发商与物业企业签订的前期物业合同,业主本人并非合同签订方;其二是小区没有签订过书面的物业服务合同。对此,有必要厘清两个概念,即前期物业合同及事实上的物业合同关系。

  根据物业管理条例相关规定,物业服务合同成立一般有两种形式,一为通过建设单位选聘物业企业,由建设单位与物业企业签订书面合同,也就是前期物业合同;二为通过业主大会选聘物业企业,由业委会与物业企业签订书面合同。前期物业合同之所以特殊,在于它的直接订立者为开发商与物业企业,但履行合同的主体却为业主与物业企业。换言之,是用一个业主没有参与订立的合同来约束业主。这也导致了前期物业合同会在一定程度上引起业主的反感,很难被业主普遍接受认同。但实际上,业主与物业企业虽然未签订物业服务合同,但业主在购房时签订了《业主临时公约》,其中往往都约定了前期物业企业由开发商通过一定的方式选定。因此,若物业企业确实对业主提供了物业服务,业主应当向物业企业支付物业服务费。

  可以说,立法上将前期物业合同设计为一种临时性的替代合同,是在业主尚未全部入住小区,业主大会无法召开情况下的一种权宜之计。这种临时性的状态理论上不应持续时间过长,根据业主入住情况允许召开业主大会时,则应当及时召开业主大会选聘物业企业,签订正式的物业服务合同。但遗憾的是,实际生活中,召开业主大会这一环节得不到有效的落实,导致前期物业服务合同往往持续时间过长。

  前期物业服务合同期限届满,小区一直未有业委会和新的物业企业签订物业服务合同的情况下,也就产生了是否存在合同关系的质疑。在业主与物业企业之间缺乏一致意思表示的情况下,根据事实服务来确定两者之间已经建立了物业服务合同关系,有着现实的合理性。首先,物业服务涉及范围广,比较复杂,当事人取证困难。如果否认合同关系,而依据不当得利或侵权行为来处理,案件的审判将变得异常繁杂,而且很难与实际情况相吻合。其次,小区业主个体情况比较复杂,在业主整体意志不明确的情况下,很难以个别业主不缴纳物业费的行为推定多数业主不同意物业企业提供服务。再次,基于一方履行主要义务且对方接受的事实,认定事实合同关系成立,在我国现行合同法范围内存在依据。因此,实践中法院选择认可双方之间的合同关系,是符合法律规定的必然结果。

  服务不达标就要酌减物业费?

  物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型,而物业费的支付及抗辩权的行使,归根结底,就是物业收费标准及服务标准的问题。目前在实务中,存在着“两个标准”相分离的现象,从逻辑上分析,基本都是先考虑物业收费标准是否符合双方约定或政府指导价,再考虑物业服务标准如何确定。但在诉讼实践中,物业企业起诉业主索要物业费时,一般只涉及物业收费标准,几乎不涉及服务标准。现在审理物业费纠纷中存在的一个缺陷也是缺乏与收费标准相对应的准确、精细物业服务标准,因此很难平衡两者之间的利益关系。

  为了促进“两个标准”的统一,除了建议相关职能部门立法规定外,从司法审判角度而言,应要求物业企业对其具体服务标准对业主尽到说明、告知义务。例如在小区内张榜公示、在合同中明确列明等。这种情况下,业主如果认为物业服务不达标,就需要说明不达标的具体情形。需要明确的是,不能认为只要物业服务不达标,就应当酌减物业费。因为物业服务不达标时,物业企业构成违约,酌减物业费不过是其承担违约责任的一种形式;而物业服务具有长期性和连续性,如果只要物业服务不达标就酌减物业费,则实际操作中非常容易诱使业主拖欠物业费。所以,审判实践中也需要区分物业服务不达标的情节轻重,再行具体处理。

  记者观察

  涉物业纠纷呈现复杂化趋势

  随着房地产开发的不断升温,因购房引发的涉物业纠纷也不断增加。从案件数量上看,自2013年1月1日至2017年6月30日,北京一中院共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中,涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业企业作为诉讼主体具有相对优势,以2017年上半年为例,该院以判决方式结案的100件物业案件中,物业企业作为原告提起诉讼的有90件,占总数的90%,且胜诉率较高。二审涉物业纠纷案件的调撤率自2013年以来,维持在40%左右,但涉物业纠纷案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件,而再次诉讼,双方达成和解的比例较低。

  涉物业纠纷在形式上呈现多元化、群体化、复杂化趋势。以北京一中院五年来的审判实践来看,涉物业纠纷案件类型已由单一的物业公司索要物业费,向业委会要求移交账目、交付经营性收入,物业服务的安全保障义务,物业服务合同效力认定等多层次、多方面延伸。案件主体则从单一的业主与物业公司纠纷,向业主委员会与物业公司纠纷以及其他群体性纠纷发展。由于案件起因集中在房地产商遗留的房屋质量问题、物业服务不达标、物业企业与业委会的矛盾、部分业主恶意欠费以及房屋政策调整等方面,使得案件呈现综合性、交叉性特点,大大增加了涉物业纠纷妥善处理的难度。

  伴随着此类纠纷复杂化的特征,业主诉求亦呈现出精细化、多样化的特点。业主不仅对涉及自身居住利益的电梯噪音、小区绿化、楼道环境等提出权利诉求,也对涉及业主成员权的相关事项提出了权利诉求。比如,不少业主在案件中提出撤销业主大会决议、确认业委会与物业公司签订的物业服务合同效力等诉求,使得纠纷矛盾尖锐化且不易调和。

  值得注意的是,在施行立案登记制以后,物业纠纷涉众性日益凸显,近半成的物业纠纷为串案纠纷,且个人业主委托专业律师代理应诉的比例较低。总体上看,物业纠纷案情也日趋复杂多样,冲突剧烈,牵涉多方利益主体,对法院公正审理案件、妥善处理纠纷提出较大的挑战。

  法官建议:

  强化法律意识 提高服务质量

  通过对近年涉物业纠纷案件的审理情况进行分析,北京一中院法官指出,开发商与物业企业“建管不分”的“父子关系”体制,决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业,导致一系列重建设、重销售、轻服务的问题无法得到根本解决。而现阶段,仍有部分人对花钱买服务的市场行为并未完全接受,对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、怎么行使权利和义务、怎么选择纠纷解决机制还未形成清楚的认识。而部分物业企业的自律服务意识和品牌意识也比较淡薄,经营管理的内容、方式和手段较为单一,导致物业服务矛盾不断。

  同时,住房领域还存在着商品房、经济适用房、两限房等各类性质不同的住房。这些不同种类的住房在购买价值、产权限制等各方面又大不相同,导致业主对物业服务的要求和期望值也大不相同,由此也引发了物业服务上存在瓶颈,难以突破。

  为妥善处理涉物业纠纷多方主体利益,法官建议,除法院在司法环节做到公正审判,对业主来说,应该强化法律意识,加强举证能力;通过依法成立业主委员会有效发挥业委会的作用;对于涉及到人身、财产损害问题的应尽量在合同中特别约定,有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。对于开发商及物业企业来说,开发商应提高履约意识,物业企业则应明确自身定位,提高物业服务质量。此外,从更大范围来考虑,政府及物业监管部门应进一步完善物业管理方面的规章;加强对物业收费行为的监管;建立物业管理的协调工作机制,增强政府与业主委员会的互动与指导。