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 物业管理纠纷
楼上漏水物业有责任吗
发布时间:2017-12-20 点击: 发布:北京房产律师网

    购买商品房装修之后入住,发现楼上漏水,导致自己的房屋潮湿或者更严重的后果,那么这责任是开发商承担?还是物业承担?还是业主自己承担呢?这个极易产生纠纷的问题属于商品房买卖纠纷呢?还是属于物业管理纠纷呢?北京房产纠纷律师说法如下。

  中华人民共和国建设部令第110号《室内住宅装饰装修管理办法》第三十三条规定“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿”。

  如果楼上发生漏水事故,可以与楼上业主协商或通过物业、居委会等协调解决,查明漏水原因,然后商讨解决办法。如果经专业人员勘察,漏水确因楼上业主导致,楼上业主又不肯处理和赔偿,楼下业主可以通过法律途径维护自身的合法权益。

  关于楼上漏水责任认定,首先看房屋漏水原因,一是防水层破坏,二是管线损坏。

  第一种情况比较普遍,一般屋面防水保修期为3-5年。在实践中,我们常会遇到以下几种情况:

  (1)保修期内,精装修房卫生间因防水层损坏漏水怎么办?

  一般该由开发商负责,因使用不当造成损害,则由行为人修复。

  (2)保修期内,毛坯房卫生间因防水层损坏漏水怎么办?

  如果在验收房屋时,业主曾亲自对24小时闭水实验进行确认,由业主负责。

  如果业主没有亲自确认,开发商只是有竣工验收合格证,但开发商能证明业主人为损害的,由业主负责;不能分清责任的,双方协调解决;协商不成,申请第三方鉴定,费用由鉴定后的责任方负责。

  (3)开发商、物业公司不配合怎么办?

  在漏水问题上,开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生,当业主的正当要求无法得到满足时,业主可以向当地房屋主管部门反应情况或向人民法院起诉。

  (4)保修期外卫生间防水层自然损害怎么办?

  房屋是一种特殊的商品,其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑,这叫异产毗连房屋。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九零条规定:凡异产毗连房屋发生自然损坏,所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。

  (5)保修期外卫生间防水层因人为损坏怎么办?

  建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定房屋因使用不当造成损害,由责任人负责。

  (6)邻居不配合怎么办?

  对于邻居不配合的情况,《城市异产毗连房屋管理规定》第十一起条规定,异产毗连房屋的自然损害,应及时修缮,不得拖延或拒绝;否则,造成损失的,责任人应负责赔偿。

  根据这个规定,如果你的邻居不配合,你可以向物业公司“求助”,因为协调业主之间的关系是物业公司的义务;如果不成,可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解,或向当地人民法院起诉。

  (7)保修期内因管线损坏造成漏水怎么办?

  在保修期内,一般应该由开发商负责。因使用不当造成的损害,则应由行为人负责。

  (8)保修期外因管线损坏造成漏水怎么办?

  管道属于公用设施,是整体设施设备的一部分,可启用公共维修基金。