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 农村土地
农村集体土地租赁
发布时间:2018-03-19 点击: 发布:北京房产律师网

  农村集体土地租赁

  -现在越来越多的商人都选择到农村进行商业发展,而他们到农村发展需要解决的第一个问题便是土地的租用。可农村却有许多土地是属于农村集体土地,那么农村集体土地凭租您了解吗?

  一、农村集体土地性质的有关规定

  根据我国物权法、土地法等,土地所有权分两种:一种是国家所有,一种是农村集体经济组织所有。农村土地如果没有被国家征收,就是归农村集体经济组织所有。农村集体经济组织有多种形式,一般为村委会,也可能为村民小组,具体看各个地方的习惯及历史因素等。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地管理法》第6条都明确规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国有的以外,属集体所有;宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。”

  至于哪一级和哪一个组织机构代表农村集体拥有土地的所有权,《土地管理法》第10条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”同时,我国的《民法通则》第74条也有类似的规定。由此可以看出,集体土地所有权的主体为特殊民事主体,多为村、乡(镇)农村集体经济组织,村民委员会或村民小组等。

  二、如何确定权利主体?

  我国实行土地登记发证制度。

  土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记 簿公示的行为。这里所说的集体土地使用权,包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权,不含土地承包经营权。根据我国《物权法》等法律的规定,除法律另外规定外,土地物权的设立、变更、转让和消灭,必须经依法登记才发生物权变动的效力。也就是说,只有经过依法登记的土地物权,才能受到法律保护。

  《土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。”

  2010年,《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(以下简称《意见》)(中发〔2010〕1号)提出:"加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体 建设用地使用权等确权登记颁证工作,工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。意见首先明确了农村集体土地确权登记发证的范围,即覆盖到全部农村范围内的集体土地,包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地,不得遗漏。关于实践中土地证书 与林权证书等相关证书之间的关系问题,部地籍司负责人认为土地证书与林权证在内的其他证书的关系,应当是“身份证”与“工作证”的关系,农村集体土地所有权确权登记发证应当包括全部农村范围内的集体土地。

  三、集体土地承包的程序

  农村集体经济组织的土地一般发包给集体经济组织内的成员,以保障其合法承包土地的权利。集体经济组织以外的人要承包土地的,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。“就是说集体经济组织成员以外的人要承包土地需要两个条件:

  1、该土地没有集体经济组织内成员要求承包,且该集体经济组织成员的2/3以上多数人都同意承包给该集体经济组织以外的人;

  2、乡(镇)政府同意承包给该集体经济组织以外的人。