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 商品房买卖合同
开发商逾期四年未交房还能诉讼赔偿吗?
发布时间:2017-09-19 点击: 发布:北京房产律师网

  开发商逾期四年未交房还能诉讼赔偿吗?民事诉讼都是有一定的诉讼时效的,如果超过了诉讼时效的很难正当维权,所以如果您的权益受到伤害的时候一定要及时的采取法律的手段。

  关键词:商品房买卖纠纷,北京房产纠纷律师

  逾期四年未交房 起诉超时无赔偿?

  袁女士购买商品房一套,房地产开发公司本应于2012年8月1日前将房屋交付,结果一拖就是四年。袁女士起诉至法院,要求房地产公司支付已付款利息23万元,赔偿违约金14万元。其诉讼要求能否得到支持?时报记者 刘纯

  案情介绍

  袁女士与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同,双方约定袁女士购买商品房一套,价格为90万元,房地产开发公司应于2012年8月1日前将房屋交付。合同签订后,袁女士按约履行了交付购房款的义务,但一直没能办理房屋入住手续。袁女士多次催促,至今开发商仍未履行交付房屋的义务,于是袁女士起诉至法院,要求房地产开发公司支付自2012年8月1日至2017年6月30日期间的已付款利息23万元,此外赔偿违约金14万元。

  房地产开发公司称,袁女士主张的部分已付款利息已超过诉讼时效,而且袁女士主张违约金的数额明显过高。袁女士非常气愤,她说:“交房时间一拖再拖,这不是我想要的结果,怎么还说我过了诉讼时效了呢?”袁女士还提供了一份由房地产开发公司出具的《告知函》,明确告知“关于房屋延期赔付事宜,我司将于交房同时一并解决”。袁女士认为,房地产开发公司明明知道自身延期交房是违约,就应该承担责任,不要以超时为由推卸。

  法院经审理认为:袁女士与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》依法成立、有效,双方应按照合同约定履行义务和享有权利。房地产开发公司至今未向袁女士履行交房义务,法院对袁女士主张的逾期交房的期间2012年8月1日至2017年6月30日予以支持。由于房地产开发公司已向袁女士出具了《告知函》,明确告知“关于房屋延期赔付事宜,我司将于交房同时一并解决”,所以对房地产开发公司答辩中称袁女士的部分主张已超过诉讼时效的说法,法院不予采信。最终法院支持了袁女士部分诉求,判决被告房地产开发公司给付袁女士2012年8月1日至2017年6月30日的已付款利息,但赔偿违约金为7万元。

  【袁女士的诉求是否超出了诉讼时效】

  根据《民法通则》第一百三十五条,诉讼时效期间为二年的规定,袁女士就房地产开发公司逾期交房的违约责任应在二年内主张权利,由于逾期交房的违约金按日计算,所以法院对袁女士起诉之日前两年内的违约金(含已付款利息)予以保护,两年之外的违约金已超过诉讼时效,不予支持。

  【违约金过高怎样处理】

  虽然双方签订的买卖合同中约定了违约金的计算标准,但根据相关规定,当事人约定的违约金过高的可以予以减少。根据本案实际情况,双方约定的违约金过高,法院予以减少,酌情考虑违约金按已付款利息的30%计算。

  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二),第二十九条,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  【延期交房能退房吗】

  房屋买卖合同属于合同的一种,合同中有约定的事项,会优先适用约定。因此,当出现开发商与购房者约定解除合同的情况时,购房者可以依照约定解除。如果没有约定,出现以下情况,购房者也可以要求退房。

  1.购房者与开发商签订的房屋销售合同无效的,购房者有权退房。通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有两种:开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件;开发商采取欺诈手段,诱使购房者与其订立房屋销售合同,合同无效,如开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期、装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况。

  2.因为开发商的原因导致购房者不能购买,不能如期收房或者不能以合同的要求收房时,购房者可以退房。具体有以下情况:开发商预售未取得商品房预售许可证,不能销售该房产的;开发商逾期交房构成根本违约,经催告3个月后仍不能交付使用的;房屋结构有重大质量问题的;由于开发商的过错,购房者不能依法取得房屋所有权证书的;开发商变更规划、设计影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的。

  此外,还要看商品房买卖合同中对延迟交房是否有相关规定。如果有,则按照合同中约定的条款执行;如果没有明确规定,购房者可以退房。