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 房租问题
租客冒名卖房并过户的房产交易具有法律效应吗?
发布时间:2017-10-10 点击: 发布:北京房产律师网

  租客冒名卖房并过户的房产交易具有法律效应吗?二手房交易的过程中,房产的来源问题是需要重点注意的,如果房源有问题的话很可能导致房产交易不成,那么对于一些房源有问题的房产已经过户的该如何处理呢?北京房产律师说明如下:

  因为轻信他人可以帮忙把房子出租,家住昌平区的齐女士将自己的身份证、房产证等给了一名姓牛的男子,却被对方将房子出卖,并将房产证过户给了买房人刘女士。尽管牛某最终因诈骗罪被判刑,但齐女士为了要回本就属于自己的房子,不得不同北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住建委)打了两场行政诉讼官司。日前,昌平法院一审判决撤销了住建委给买房人刘女士颁发的房产证。

  2013年3月,家住昌平区的齐女士去银行取钱时,被银行工作人员告知身份证与本人不符。齐女士赶紧让派出所帮忙查清此事,不查不要紧,查出来的结果让齐女士感到晴天霹雳。原来齐女士位于昌平区的一套房屋,已经被他人出售,并已完成过户登记。自己的房子在自己毫不知情的情况下到了他人名下,齐女士报了案。

  很快,公安机关将牛某抓获。原来此前,牛某曾租住在齐女士的这套房屋里,并以希望将房屋转租需要签合同办手续为由,拿到了齐女士的身份证、房产证等证件。随后,牛某又伪造了齐女士的身份证件,并让自己的姥姥冒充齐女士同买房人刘女士签订了房屋买卖合同,将房屋以90万元的价格卖给了刘女士,并带着姥姥和刘女士一同前往住建部门办理了房屋过户手续。随后,刘女士又以房屋地址变更为由,向市住建委申请了新的房产证。

  案发后,牛某因犯诈骗罪被昌平法院判处有期徒刑12年。但齐女士的房屋仍登记在刘女士的名下,为了要回本就属于自己的房子,齐女士将为牛某和刘女士办理过户登记并核发房产证的市住建委起诉至法院。

  此前,两级法院作出终审判决,确认市住建委2012年10月为刘女士颁发房产证的行为违法。在拿到终审判决书后,齐女士再次提起行政诉讼,要求法院判决撤销市住建委为刘女士颁发的房产证。

  ■庭审证言

  买房人:喊冤称难分辨真假

  庭审时,市住建委方面坚持认为,自己为刘女士颁发房产证的行为符合法定程序,应予维持。而当得知自己花了90万元购买的房子可能就此竹篮打水一场空后,刘女士也深感委屈。刘女士告诉法官,自己买房时并没有能力分辨牛某及其姥姥的真是身份,“就连派出所都没看出来他是骗子,还给他姥姥办了临时身份证,我一个普通老百姓更不可能知道了。”因此,刘女士认为自己属于善意取得,因此应当受到保护,不应被追缴。

  房主:此房不属于善意所得

  随后的庭审中,买房人刘女士的行为是否属于“善意取得”成为双方辩论的焦点。齐女士一方认为,此前生效的行政判决中已经确认刘女士不属于善意取得。市住建委方面则认为,其是按照法律程序作出的变更申请,符合法律规定。

  而刘女士则认为,其与牛某此前并不相识,更不知其有诈骗意图,自己甚至也是在看了电视台的节目后才知道牛某诈骗一事。而双方办理过户手续时,牛某拿的所有证件都是原件,因此自己完全有理由相信是同真房主办理的过户,且自己已经为买房支付了合理的价格,房屋也已过户,因此属于善意取得。

  法院:撤销所颁发房产证

  昌平法院审理后认为,本案中,刘女士向市住建委申请房屋地址变更登记,并提交了申请变更登记的所需材料,市住建委受理后,经审查认为申请人的申请符合房屋变更登记的相关规定,核发被诉的房产证并无不当。

  但根据此前的生效判决可认定,该房屋所有权变更并非原房主齐女士的真实意思表示,因此房屋转移登记的事实基础并不存在。经合议认为,刘女士不符合我国物权法上规定的善意取得的情形,因此不予支持。

  最终,法院当庭做出判决,撤销了被告市住建委颁发的《房屋所有权证》。