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 房屋买卖纠纷
房地产买卖纠纷律师
发布时间:2018-06-01 点击: 发布:北京房产律师网

  房地产买卖纠纷律师_如何预防房屋买卖合同纠纷

  在一些二手房屋买卖过程中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”,系由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。这种操作方式确实可以为买卖双方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖方承担,但实际操作中,这样的房屋买房合同一般已由卖方将其转嫁给了买方)。

  “阳合同”虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩盖非法目的,该合同无效的举证责任在于主张该合同无效的一方(一般系卖方)。为了便于卖方举证,在“阴合同”中对此问题则要做专门的技术性处理了。

  所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是有关价格的约定)的相互冲突问题,双方应在“阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋买卖备案和权属登记之用,不能用于确定甲乙权利义务的根据”等字样。通过此方法一般可以规避“阴阳合同”约定不一致的问题。

  有了上述明确的约定,法院一般都会以“阴合同”做为确定民事权利义务关系的基础。但是,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。因此,建议买卖合同双方应在有税务专长的律师指导下进行合同避税,注意分寸。

  房屋权属证书是出售方依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,也是买卖合同谈判的基础,因此查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。

  所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易,其“房产证”往往是由乡镇政府自制颁发的,有的根本就没有任何机构颁发的房产证,只有当地政府的宅基地批文等文件可以证明拟出售房屋确系出卖人所有。相对于直接受法律保护的商品房所有权,这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”,所以被称之为“小产权房”。

  小产权房以价格低廉而备受青睐,在房屋买卖市场中占有一定份额;但对房地产市场形成一定冲击,扰乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。在目前的法律政策下,小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证,在平时居住中相安无事,一旦发生纠纷被起诉,法院将认定房屋买卖合同无效。如一旦出现质量问题,购房者也往往难以找到处理纠纷的合同依据或法律依据;在面临房屋拆迁,还可能承担没有拆迁补偿的风险。

  当然购买小产权房的利益和风险是并存的,上述可以预见和可能发生的潜在风险,房屋买卖双方是可以通过买卖合同进行恰当规避和防范。合同务必做到万无一失,因此国家法律是不太愿意保护你在此情况下的权利的,一切得靠你自己的合同约定了,合同就成了你在发生纠纷时唯一的救命稻草了。

  房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第97条也规定,处分共同共有的不动产或者动产,除共有人另有约定外,应须全体共同共有人同意。而过去在办理房屋产权证时,多以家庭成员中的一人作为产权人,有的登记了共有权人,有的则根本没有登记共有权人而实际上是有共有权人的,因此,很难通过房产证直接查清房屋所有权人员。

  对这类案件,法院只能依据法律规定,认定房屋买卖合同无效,判令返还原物、恢复原状,根据过错赔偿损失。特别是房价涨跌较大、出卖一方准备在离婚前转移财产以及个别子女处分父母房产的情况下,出卖方常以未经共同共有人同意而反悔,要求确认房屋买卖无效。以至出现子女告父母,丈夫诉妻子,卖房者主动起诉说自己卖房违了法等情况。法庭上,被告不仅对原告的诉称一概认可,还主动替原告说话,极力促成原告胜诉。原被告双方配合默契、唱双簧,目标都在于收回你已购买或许已经入住的房屋。


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