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 房产证纠纷
对有“产权证”房屋确权宜先提起行政诉讼
发布时间:2017-09-30 点击: 发布:北京房产律师网

  在民事诉讼案件审理中,对持有合法登记的房屋产权证的诉争房屋,法院可否依据其他权利请求人的诉求直接作出权属变更,是司法实践中的难点。

  根据物权法的规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。物权法第17条规定,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。但实践中不动产登记的权利状况与实际权属不符的情况时有发生。而此类房屋权属争议案件的当事人均主张对诉争房屋享有所有权。其中一方当事人以诉争房屋登记在其名下(下称为权利登记人),并持有房屋所有权证书为由,主张其为房屋的权利人,另一方当事人(权利请求人)则以房屋所有权证书登记的权利主体认定或登记错误为由,否认房屋所有权证书的真实性、合法性,并提供房屋买卖协议等证据来证明其为房屋的权利人。面对这类案件,有的法院认为,确认房屋权属应以房屋所有权证书为准,权利请求人提供的证据不能对抗房屋所有权证书的效力,应判决房屋归权利登记人所有。有的法院则认为,如果权利请求人所提供的证据足以否定房屋所有权证书的效力,就可判决诉争房屋归权利请求人所有。可见,由于不同法院对这类案件的判断标准不一、处理不同,易使当事人对司法公信力产生质疑。

  笔者认为,房屋权属争议案件的关键证据是房屋所有权证书,它是房产部门在其职权范围内依法登记颁发的,属于行政机关依职权作出的具体行政行为,具有法律约束力。依行政诉讼法等相关规定,该行为非经行政诉讼程序和行政程序不得被变更。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第12条规定:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。”因此,在办理房屋登记后,如果利害关系人认为该行政行为侵害其合法权益的,应提起行政诉讼,由法院审查该房屋登记行为的真实性、合法性,并作出撤销或维持该行政行为的判决。可见,在行政诉讼中对房屋登记行为合法性进行审查符合正当程序原则。而在民事诉讼中,法院不能直接否定房屋登记行为的效力,如果一方当事人质疑房屋所有权证书的效力,应中止民事诉讼,告知当事人提起行政诉讼,待行政诉讼作出生效判决后再恢复民事诉讼程序,以行政诉讼的判决结果作为民事案件判决的依据。