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 房产抵押
在建工程抵押评估
发布时间:2017-05-04 点击: 发布:北京房产律师网

        在建工程在不同的场合下具有不同的涵义,法律规定,在建工程可以抵押。1997年5月,建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出:“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

在建工程

  •         在建工程抵押范围

  抵押范围仅为抵押时点的已完工部分,不含以后新增部分依据是:

  1、银行接受在建工程抵押时,主要看重已经建造完成部分的价值,基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值;

  2、根据建设部对在建工程抵押的定义,在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”,因此,投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入,也就不能包含在抵押范围内;

  3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值,可以作为抵押品处置;

  4、《物权法》第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的,且均规定为“应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立”,可见在建工程抵押与建筑物抵押相同,设立的是一般抵押权;

  5、2008年7月1日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168号)》将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”,把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿,因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。

  •         在建工程的抵押条件 

        在建工程的抵押是需要具备抵押条件的,其中:1、关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定,在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定,在建工程可以为在建工程抵押人的其

  他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说,前者的债权风险明显小于后者的风险。

  2、关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押,这样,抵押的土地使用权如果是出让用地,必须已经交付全部土地出让金,取得国有土地使用权证书;如果是集体用地,由于法律规定其不得转让,故不得进行抵押;如果是划拨土地,则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。

  3、关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性,用于抵押的在建工程应具备“三证”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》),表明建设工程手续完备、程序合法,项目可以顺利转让。

  4、关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性,在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定,商品房预售条件是“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。


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