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 房屋抵押
丈夫背妻子抵押房屋具有法律效应吗?
发布时间:2017-09-21 点击: 发布:北京房产律师网

  丈夫背妻子抵押房屋具有法律效应吗?房子一般属于夫妻的共同财产,在一方进行买卖、抵押时应该经另一方同意。如果一方在另一方不知情的情况下将房产抵押的具有法律效应吗?北京房产纠纷律师说明如下:

  丈夫背妻子抵押房屋 符合善意取得则抵押合同有效

  王某夫妇的共有房屋登记在丈夫王某一人名下,王某瞒着妻子杨女士,向某银行借款100万元,将该房屋予以抵押担保,并办理了抵押登记手续。3年后,夫妇俩闹离婚,杨女士声称自己对王某将房屋抵押给银行一事不知情,要求确认王某与银行签订的《抵押担保合同》无效。妻子不知情,该抵押合同是否就无效?近日,上林县人民法院一审认定,在符合善意取得同等法定条件的情况下,另一方不得以对办理抵押不知情为由主张抵押担保合同无效,杨女士因此败诉。

  王某和杨女士于2007年登记结婚,王某名下的这套房屋登记时间则是2010年1月,房屋所有权证载明房屋所有权人为王某,共有情况为单独所有。2014年4月,王某瞒着妻子,用该房屋作为抵押担保,与上林县某银行签订合同借款100万元,借款期限为3年。

  没想到到了今年年初,王某和杨女士闹起了离婚,还互相起诉对方。杨女士一查才发现,本来属于两人共有的房屋,已经被王某抵押给了银行。杨女士觉得自己的权益受损,且声称自己毫不知情,遂将王某及某银行告上法院,要求确认双方的《抵押担保合同》无效。

  法院认为,该不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,已发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的登记具有绝对公信力,因依赖该登记而取得物权的行为应受法律保护。该房屋的房屋所有权证记载的房屋所有权人为王某,共有人情况为单独所有,故某银行有充分的理由相信王某即涉案房屋的真实所有权人。王某自愿以该房屋进行抵押担保是有权处分行为,某银行根据房屋所有权证登记的所有权状况与王某签订《抵押担保合同》并办理抵押登记手续,该合同为双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。同时,法院还认为,在符合善意取得同等法定条件的情况下,另一方不得以对办理抵押不知情为由主张抵押担保合同无效,由此,法院判决驳回杨女士的诉讼请求。
 

  法官说法

  我国对不动产权采取登记公示,只有登记才依法获得保护。《城市房地产抵押管理办法》第19条规定:“以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”由此可知,已经取得房屋共有权证的共有权人,如果未经其书面同意,所有权人不能行使抵押权。

  但现实生活中,许多夫妻或基于习惯,或认为房屋当然为共有,仅登记一方为单独所有人,由此与第三者引发纠纷。然而,对房屋共有权的取得有多种方式,除了依据婚姻关系,还可以依据继承、赠与、约定等多种合法方式取得。因此,即使抵押权人要求抵押人的配偶(最大可能的共有人)书面同意,也无法穷尽其他共有人。所以,如果共有人未取得共有权证,抵押权人与产权证书上的所有权人签订的抵押合同当然有效,以保证正常交易,保护善意第三人。当然,在确认抵押权效力的前提下,共有人的权利仍需要保护,共有权人可基于共有关系向抵押人提起侵权赔偿诉讼。

  法官提醒,为取得法律上对房屋共有人的直接保护,共有权人应当及时办理相应的共有登记手续。