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 二手房交易
房地产交易咨询律师
发布时间:2018-06-11 点击: 发布:北京房产律师网

  房地产交易咨询律师_未还清贷款二手房怎么买卖?

  未还清贷款二手房怎么买卖?

  未还清贷款的房产再交易,可采用三种方式:提前还贷、资金监管、转按揭。

  提前还款双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此,房东取得了该房屋的完全产权,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。

  优点:在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高。

  缺点:完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。

  资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额,运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等),全程控制每一个环节,消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额,房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务,补足差额。如此,仅需支付一笔垫资服务费,就可以实现融资,进而完成交易。

  优点:双方合力解决了交易资金障碍。

  缺点:如果没有第三方全程监控资金动向,买方的首期房款存在一定风险。

  办理转按揭签订房地产买卖合同之后,双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。

  优点:无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方。

  缺点:转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,两家银行之间是否能顺畅地配合,将是交易成败的关键。因此,买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前,必须向相关方进行充分咨询,明确银行的具体要求和办理流程。


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