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 二手房交易
二手房交易房子被买家保全该怎么办?
发布时间:2017-10-09 点击: 发布:北京房产律师网

  一个网友最近哭诉,我返悔了,不想卖我的房子了,可是被对方保全了房屋,我该怎么办呀?

  难道我的房子,不想卖还不成吗?

  难道必须卖,就一定要过户给对方吗?

  这个事,遇到的太多了,一般都是买家哭诉,这次对象换了,成了卖家哭诉,因为是她的唯一住房,实际这都是说辞,咱心里也清楚,真正的原因还不是因为房价涨了吗?

  这个谁都谁知道,不想卖了,就是房价涨了,被保全了房屋束手无策了;

  我问,签了合同了?

  他说,签了合同了,到我单位追着我们签的合同;

  我问,合同怎么写的?

  他说,违约要赔付10%的违约金,30万就是3万款钱;

  我说,一般就是几种违约方式,一个是赔付双倍定金,一种就是赔付合同约定的金额;

  我说:还有就是,对方强制要求过户,你怎么办?

  即使对方起诉,你也可以违约,但是要算一下违约成本;

  这好像我是法官,或者律师似的,为她出着注意,实际他这是为自己的法盲上一课,违约没那么容易;

  好在的是,对方必须贷款,可以以最小的成本,违约金的形式违约;

  否则,这类情况很有可能被判强制过户,到那个时候不卖也不行,法院判决后就有执行的法律程序,中介就可以协助办理完毕,到时候拿钱完事,想多赚钱点门都没有;

  第一:什么情况下房屋会被保全?

  这个一般在二手房买卖中,是最常见的事情,特别是2015到现在为止,一线城市这样的例子太多了,都是为什么呢,就是房价涨了,卖家变卦了;

  买家也要维护自己的合法权益,对不对?

  房屋保全是一个重要手段,维护合法权益;

  房屋保全分为诉前保全,还有就是起诉保全,起诉的的目的,无非就是维护合法权益;

  被法院保全后,房屋就不能交易了,也就是不能再卖给第三方了,只会起到这样一个作用;

  被保全后的房屋,在没有起诉和判决之前,不影响居住,不影响任何的业主权利和义务,就是不能买卖;

  第二:会不会一定判决强制过户?

  这个是不一定的,在之前的法律有一条规定,唯一住房可以不被查封,现在貌似取消了,否则唯一住房是不可以强制执行的;

  有几种不可以强制过户的办法;

  一是购房人无力全款支付剩余房款。

  如果买家可以付全款,要求继续履行的,也是会得到支持的;

  要是贷款的话,可就比较麻烦了,属于不可执行的范畴,法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款;

  那么,一旦出现上家违约拒绝配合办理贷款或者过户的情况下,购房人很难获得贷款审批;

  即便获得贷款审批通过,强制过户的方式,贷款抵押合同也很难履行,因为人民法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款,而银行贷款的情况下,剩余房款需要过户后才会支付;

  这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾;

  所以如果无力支付剩余房款的,人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。

  二是一些其他情况;

  例如卖方还在抵押当中,按揭没有还完,或者一房二卖的合同中,以及其他一些情况;

  这里就不多做解释了,抵押的房子是不适合判处强制执行的,这一点也非常重要,知道就行;

  阿永哥点评:

  一是这类案件最近特别多,都是涨价惹的祸;

  二是一旦遇到卖家违约,有时候被保全了房屋,自己很是被动;

  三是强子执行过户是有条件的,贷款买房的买家很难强制执行过户,法院也不会支持;