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 二手房买卖合同
“9.30新政”导致卖房换购目的无法实现可以解除出售合同吗?
发布时间:2017-09-30 点击: 发布:北京房产律师网

  “9.30新政”导致卖房换购目的无法实现可以解除出售合同吗?“9.30新政”的颁布导致很多人失去了购买的资格,这对于一些准备换房的人造成了一定的困扰,一些想要换房的人,已经签订了房屋买卖合同,但是却不符合购房资格的能够解除房屋买卖合同吗?北京房产纠纷律师说明如下:

  房主冯某与买家邓某签订房屋买卖合同,合同履行过程中,冯某以政府出台“9.30新政”导致卖房换购目的无法实现为由,通知邓某解除合同。日前,北京市第一中级人民法院终审支持了邓某要求继续履行合同的诉讼请求。

  法院经审理查明,诉争房屋非冯某唯一住房。冯某在中介公司居间下,将诉争房屋卖给邓某并签订房屋买卖合同及相应协议,约定“出卖人拒绝将诉争房屋出卖给买受人,属出卖人构成根本违约,买受人有权以书面方式通知解除合同,出卖人还应向买受人支付违约金并赔偿居间服务费。如因限购政策导致协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任。”

  签约当天,邓某给付冯某定金9万元。2016年9月30日,中国人民银行发布通知,对首套房再启“认贷不认房”的界定标准,买房人购买非首套住房时的首付款比例提高。冯某此后表示不再出售诉争房屋并书写了承诺书,载明因“9.30新政”突发,冯某本人已经失去购房资格,所以也不打算再向邓某出售诉争房屋。

  邓某诉至法院,要求继续履行合同、赔偿违约金及损失,并同意愿意支付全部购房款。冯某认为因中国人民银行发布“9.30”新政,贷款比例发生变化,导致自己出售诉争房屋后购买别墅的目的无法实现,反诉请求确认房屋买卖合同已解除。

  一审法院认为,“9.30新政”为国家为调控房地产市场出台的政策,该政策的出台直接影响买房人购房时需要负担的首付款比例,但并不对房屋出售人能否出售房屋产生影响。

  冯某认为新政出台属于情势变更导致协议无法继续履行,以此为由拒绝履行合同义务,并要求解除房屋买卖合同及相应协议,该反诉请求既不符合合同约定,也不符合法律规定,故对该反诉请求不予支持。

  现邓某已通过购房资格审核,按照合同及协议约定,冯某应继续履行合同。因冯某拒绝出售房屋后,邓某未行使合同解除权,故其不能依据合同约定要求冯某支付违约金及赔偿相应费用。

  冯某不服判决,上诉至北京一中院。其主张“9.30新政”属于情势变更情形,由此导致自己卖房换购目的无法实现。

  北京一中院经审理认为,具体判断是否构成情势变更,应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准。

  本案中,“9.30新政”政策的出台并未对冯某出售房屋构成障碍,也并不影响其获取房价款的合同目的,并非影响涉案合同成立和履行的重大变化,故“9.30新政”不属于情势变更情形。另外,涉案房屋不属于不适于强制履行的债务标的。涉案合同中约定的定金条款并非解约定金条款,冯某无权以双倍返还定金为代价解除合同。


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